日前，中共北京市委发布《关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。其中提到，要积极应对人口老龄化，加快建设居家社区机构相协调，医养康养相结合的养老服务体系；编制养老产业发展中长期规划，培育养老新产业，推动养老事业和养老产业协同发展。

实际上，养老产业在中国房地产领域并不陌生，但这一很早就被发现的蓝海市场，并未找到较好的盈利模式。12月14日，全联房地产商会大健康与养老产业分会专场论坛上，业内人士指出，房企布局养老产业，未来大有可为，但重点在于，要把注意力放在运营和服务上，要有战略眼光和长期思维。

养老政策频吹“暖风”

事实上，政策层面早已显现出对养老产业的支持，尤其是今年以来，养老政策暖风一再吹来。

今年7月15日，民政部、国家发改委、住建部等9部委联合印发《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》。其中，对每个部委提出了具体专项工作，比如住建部将养老服务设施建设纳入城镇老旧小区改造内容，指导有条件的地区结合城镇老旧小区改造同步开展居家适老化改造；国家卫健委（全国老龄办）指导各级卫生健康委（老龄办），将居家适老化改造作为实施健康中国行动、推进老年友好社区和老年友好城市建设的重要内容；银保监会支持商业保险机构开展与居家适老化改造工程相关的产品和服务创新，并依法加强对相关业务的监管。

值得一提的是，十九届五中全会提出，实施积极应对人口老龄化国家战略，加强和创新社会治理。在业内看来，这是第一次把积极应对人口老龄化列入国家战略，具有里程碑意义。

12月3日，住建部联合国家发改委、民政部、国家卫健委、国家医疗保障局、全国老龄工作委员会办公室，共同发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，推行和支持“物业服务+养老服务”的居家社区养老模式。

在昨天举行的全联房地产商会大健康与养老产业分会专场论坛上，业内人士普遍认为，今年是养老产业的一大分水岭，养老产业将迎来发展新机遇。

养老产业进入“增量时代”

事实上，多路资本已竞相布局养老产业。至于参与市场的主体，目前已涌现出两股主要力量，保险机构是其中一支，除此之外，房企亦纷纷抢滩养老产业。

“中国提倡‘房住不炒’，减少增量，盘活存量，养老产业符合‘房住不炒’，还可以增加收租物业。”论坛上，谈及房企之所以布局养老产业，全联房地产商会创会会长聂梅生如是说。

不仅如此，在聂梅生看来，房企天然和养老产业有关联，且有优势，“不管什么样的养老，离开房子是无法养老的。房企可以盖养老住宅，也可以持有。”

北京趋势云健康科技有限公司董事长朱震山亦表示，房企最大的优势在于社区、人，通过房地产行业，可带动第三方服务的进入，并以此为抓手带来增量服务。

难以否认的是，这些积极的市场参与者除紧贴政策导向外，实际上也想抓住这片巨大的市场早早开展布局。“整个地产行业进入存量时代，而养老产业反而进入增量时代。”全联房地产商会大健康与养老分会副会长、安馨养老董事长鄂俊宇称。

房企跨界养老须有“长期思维”

房企切入养老产业，实则进入了一个全新赛道。中国健康管理协会常务理事杨彬表示，“不同于传统地产，养老产业的销售是一条线，因为客户是特定群体，不会因调控的松或紧而产生大的波动。”

7年前，从地产行业转向养老产业的鄂俊宇，道出了地产行业发展多年存在的一大现实：过去，很少出现以老年人口作为主体进行的空间设计，也很少有无障碍设计。随着人口老龄化的来临，城市、社区、家庭的空间需进行适老化改造及老年宜居环境建设，从而为居家养老、就近养老提供支撑。

对于房企来说，这是新的挑战和要求。鄂俊宇指出，房企此前布局养老产业，采用的仍是地产思维、地产模式、地产标准及配套，“如果说，好山好水好风景好气候能够拉动40后、50后的消费主体去购买住宅或旅居产品。那么，等60后、70后步入老龄化，若不能围绕美好智慧空间，以生活方式为导向提供服务，是很难让这一群体产生消费的。”

在这一过程中，房企从重装修转向轻装修、重装饰的过渡还不够。在鄂俊宇看来，一个高品质的完整养老居住空间，需要更多的产品群来支撑，“围绕生活、全龄健康的空间，需要有体系化的产品做支撑。与此同时，整个社区也必须纳入智慧健康、智能化、智慧化的体系内，由此提供服务，才能实现可持续发展。”

基于此，鄂俊宇认为，从事养老产业，必须要有战略眼光、耐心及长期思维，如果仅作为一个转型，投机、避险心理，并不适合进入这一产业。

“房企未来大有可为，重点在于，要把注意力放在运营和服务上，由运营到整个地产开发，而不是用资本的方式去运作。”杨彬称，若真正将服务黏性做出来，地产型的养老项目可以拥有较好的入住率和口碑效应。

此外，杨彬强调，房企不能以项目的思维看养老，必须用产业思维，“任何一个项目有截止的一天，如果做大型康养社区，是没有退出的那一天，房企进入时就要想清楚，既然要做养老，就不要考虑退出。”

拉动“活力老人”持续消费成关键

实际上，随着老龄人口发生较大变化，相比此前，养老产业的商业模式亦发生较大变化，这对传统老年服务体系提出了新的要求。那么，企业该如何破解养老产业的盈利难题？

鄂俊宇指出，未来10-15年，1960-1975年出生的这一代人将步入老龄阶段，“这一群人享受了改革开放、经济全球化的红利，掌握了国内大部分的财富和资源，他们步入老龄阶段，将改变养老产业的消费和生态。”

从整个外部环境分析，鄂俊宇指出，城市也将从经济型向健康型转变，届时，健康、美好生活、幸福或成为整个社会最大的诉求点，由此导致养老产业在空间、服务层面发生巨变。

聂梅生表示，消费已成为我国经济增长的第一大引擎，养老产业应聚焦养老群体的需求和消费力，其中，60-80岁年龄段的活力老人消费能力是最强的，“退而不闲和退而不休，将成为活力老人的新常态。如何把60-80岁活力老人的消费能力释放出来，满足这群人的需求，提供连续20年不间断服务，拉动20年持续消费，是养老产业的关键所在。”

中国老龄产业协会会长曾琦亦表示，2.54亿老年人绝不是被动消费者，而是新需求的发现者，养老从业者必须拓展思路，放宽视野，适应人口老龄化新的发展趋势，同时运用有效的市场模式，把握新商机，创造新需求。

“老龄产业粗放式经营、自发性成长的阶段已经结束，不要总把养老定位于护理，跟保姆、家政混为一谈，而是要靠科技手段解决智慧养老、智能养老，走创新发展之路。”曾琦称。

在产业发展过程中，曾琦强调企业间合作的重要性，“老龄产业市场规模足够大，产业链足够长，新型业态足够多，消费需求也足够强，任何一家企业或几家企业，不可能配齐老龄产业所有生产要素，也不可能整合全部产业链条，更不可能满足市场全部需求。因此，企业之间必须强化合作，优势互补，实现错位竞争，迎接人口老龄化的挑战，也有助于抱团取暖，增强和抵御行业风险。”