养老运营丨闲置物业改造成养老项目，物业选取是关键！（附四大要素）

民政部等十部委近年来积极鼓励利用医院、学校、宾馆、厂房、社区卫生服务中心以及小区配套等现有闲置的社会资源进行建设，从而缓解中心城区养老床位少等养老资源有限的难题。目前，由于国内土地政策限制，使得获取土地新建养老机构的投入大，回收期长。在这种背景下，很多企业通过改造自有闲置物业及租赁的存量物业来降低养老机构的前期投入，并取得了不错的运营效果。

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厂房改建

优势：通常旧厂房面积都挺大，有食堂，卫生间，暖气，水电齐全，并配有动力电，厂内还有停车位，是老人养老的首选地方。

劣势：很多企业都建设在了偏远的地方，多属于城市的郊区，在这样的地方建设养老院，儿女需要看望的时候，也不方便。这些地方远离城区，就会在各种公共设施上缺失，没有好的绿地，没有好的医院，假如老人旧病复发需要急救，岂不拉长了生命通道?还有一些企业厂房的不再使用，留下了各种化学危害，有的土壤已经被污染，有的还存在一些辐射问题。

案例：上海恒裕曹家渡老年福利院，原毛巾厂改造

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小区会所改建

赞同：方便业主，业主也可以参与管理、经营。“只要价格合理，服务到位，解决好安全问题和卫生问题，建成养老院方便上班族照顾老人，何乐而不为呢?”

反对：小区人员密度大，老人出行容易发生意外。会所原本是提供服务和活动的场所，改建养老院是改变原有功能，挤占业主公共资源。担心120甚至殡仪车进出小区不吉利，作为业主，不愿受到这方面的困扰。

案例：南京银城红日养老公寓，银城聚福园小区会所改造

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酒店改建

优势：经济型酒店如果转成养老院，可享受民水民电收费的待遇，节省一大笔费用。此外酒店地段优良，周边配套成熟、人口兴旺。

劣势：一些经济型酒店养老设施配套还不太完备，在老人食堂、活动室、卫生保健室等硬件方面还需要提升改造;高层酒店在消防审核上比较严苛;酒店经营者或物业存有者观念上不易接受。

案例：上海世沣·康源敬老院，酒店改造

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办公楼改建

优势：用于支持政府养老政策，以及周边设施建设、优化社区生活环境、改善民生等工程。满足了当地孤寡老人的供养条件，而且使闲置办公用房得到再次利用。设施同时可为附近老人提供日间照料服务和居家上门服务，养老服务范围可辐射周边社区。

劣势：入住前还需要购置桌椅、被褥、空调、电视、棋牌、冰箱等食宿、供暖、娱乐等设施。

案例：上海申养·望年荟，写字楼改造。

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项目所在区域衡量标准

1、人口密度及宏观经济情况

项目所在行政区域内拥有足够的常住人口密度，是护理型养老产品市场保障的基础。区域内的宏观经济状况，与项目后期定位、定价息息相关。此外，区域宏观经济状况与该区域内老人对机构养老的接受程度呈正相关关系。

以中心城区为例，项目所在区域常住人口密度一般不低于25000人/平方公里，人均GDP不低于10万元，人均可支配收入不低于5万元，近郊区及远郊区可根据具体情况适当降低。

2、老人人口的结构和类别

如果项目所在区域内具有一定人口规模，是护理型养老产品的市场保障，那么，老人人口的结构和类别则是护理型养老产品市场的核心和关键。因为养老产品属性已经决定了其客户是老年人，而护理型养老产品又是在老年人客户中进行二次的选择。（这里假设老年人随着年龄的增长，其护理需求越强）

具体来说，护理型养老项目区域内较为有利的人口结构是：60岁以上老人占比超过20%，65岁以上老人占比超过15%，80岁以上老人数量不少于3000人，占比超过4%。从老年人的类别上看，失能失智老人占比不低于4.5%，空巢失独老人占比不低于20%较为理想。

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项目板块衡量标准（3公里半径范围内）

1、公共服务配套

这里的公共服务配套区别于传统地产项目超市、银行、学校交通等基础服务配套，主要是指项目周边的医疗资源配置及交通的可达性。对于养老机构而言，优质的医疗资源，是机构医养结合的关键。

护理型养老项目周边3公里半径范围内至少有一家综合性医院，优先选择的项目是周边3公里半径范围有不少于三家医院，有三甲医院更理想。护理型养老产品最好设置内部医疗机构（包括医务室）。内设医疗机构要加强与就近医院的联系合作，取得医保资质更有利于项目发展。机构所在地与老人子女居住地距离以半小时车程为宜。

2、房地产开发度

通过这一指标可以确定项目周边居住了多少人，这些人的支付意愿及家庭人员结构。具体而言，项目3公里半径范围内具有不少于1000户常住家庭，交付使用5-10年的房龄的商品住宅小区不少于10个。

板块内具备热点概念，区域价值即将跃升，优质、高等级的客户即将导入，一旦具有这些有利条件，可进行布局，以达到提前落位热点区域，使项目后期价格增长超预期。

3、周边竞争环境

老年人消费一般都较为理性，尤其是对其即将入住的养老机构，根据小编所在公司调研结果来看那，老人在选择养老机构时，接近九成的老年人会实地考察3-5家养老机构，并进行全面比较，才会决定最终是否入住。有超过五成老人不会长期居住在一家机构。因此，在目标项目3公里半径范围内有1-2家机构不一定是坏事，当然超过三家同类型的机构，我们就得考虑市场容量了。

但也有一些企业对周边的竞争对手丝毫不担心。在与一些企业负责项目投资发展的人员沟通时，他们表示，不担心项目周边有机构，而且他们更喜欢周边有大量的但是运营服务能力差的养老机构。

当板块内有同类型的养老机构时，我们对其定位、收费及服务标准一定要摸清楚。这些机构是定位于自理型的、护理型的还是两者兼有；护理等级（高、中、低级护理）的结构是如何安排的；机构的收费模式及标准等等在选址时均要逐一调研清楚，这对项目后期定位及定价策略会有重要的参考意义。

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项目物业衡量标准

1、适宜的体量。根据小编近年来走访的护理型养老机构及与一线运营管理人员交流沟通的情况来看。大家普遍认为护理型养老产品，运营最为经济的体量是100-200床，总建筑规模为4000-8000平米，床均建筑面积约为40平米左右。

2、合适的建筑形态。物业建筑结构以南北向板式结构为优选，优先选择便于改造的酒店、宿舍、会所、学校及其他框架结构的建筑。

物业单层建筑面积1000-1500平为佳，建筑层数为3-6层较好。这样一个建筑层数及单层建筑面积，有利于后期运营成本的节约。以200张床的机构为例，20床*10层和40床*5层的床位布局，其后期的运营成本差异很大。

建筑层高净高控制在2.9米左右，未加装机电及吊顶的层高应超过3.3米，但也不宜超过4.2米。建筑层高太高，后期运营能耗偏高，增加运营成本；层高太低，居住体验会打折扣。

3、建筑配套。对养老机构而言，居住空间与公共空间的面积配比决定了入住老人的入住体验感及机构的档次。机构的室内公共空间可以通过后期建筑设计规划进行灵活调节，室外活动空间多受限于物业条件，较难改变。在选择物业时，要尽可能关注能利用的室外空间（如绿地、屋顶、地下空间等）。

建筑物业配套提供的停车位数量也较为重要，要优先满足救护医疗车辆、探视老人家属车辆及日常运营管理用车的车位需求，车位总体数量应不少于机构总床位数的20%。同时，在筛选物业时，餐饮配套设施用房的面积和位置不能忽视。物业的水、电负荷也需要考虑，一般对于老旧物业的水电负荷都是针对整体建筑总体设计，未考虑单独入户。这些对后期运营成本影响较大。

4、行政许可条件。目前，养老机构取得营业执照需要在项目所在地设立运营主体，并取得当地民政、消防、卫生、工商等政府部门的审批许可，在项目选址阶段需与项目所在地相关部门沟通，了解审批流程及相关规定。对于租赁的物业，尽力争取业主协助办理各项审批手续。此外，对于老旧物业权属要清晰明确，尽量选择权属没有争议和瑕疵的物业。

5、居民意愿。在项目选址阶段，需要了解尊重周边居民的意愿。部分居民认为养老机构往往存在“赃、乱、差”现象；认为救护车进出影响其生活；有些物业原为居住小区的配套设施，若改为养老机构，势必挤占居民活动空间，居民不易接受。这些都可能导致周边居民排斥养老机构，甚至阻止养老机构的建设。

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项目财务衡量标准

1、租金水平。对于租赁物业进行改造的养老项目，需要与业主反复洽谈，确定合理的物业起始租金，免租期及租金增长率。同时尽可能签订长期租约（15-20年）来锁定物业。

2、能源收费属性。养老机构后期运营成本中，除了人力成本外，另一个不可忽视的运营成本就是能耗。水、电、气、热等能耗，往往根据工业、民用及商用等不同的收费属性，其整体费用差异很大。这就要求我们在搭建财务测算模型时明确该物业的能源收费属性。

3、改造成本。养老行业是一个薄利的行业，前期的投入越大，后期运营压力越大。此外，对于持有经营类的养老产品，前期投入成本过大，会使得项目在财务测算时，项目运营现金流的持续性和稳定性对项目整体测算不敏感，影响项目投资决策。因此，对于养老产品来说，无能是新建项目还是老旧物业改造项目，前期成本控制怎么强调都不为过。

老旧物业一般建筑时间较长，结构、隐蔽工程及市政接口等情况复杂。在改造施工过程中，可能会遇到各种未预计到的情况，进而增加改造成本。因此，老旧物业改造的复杂性要求投资方制定，具有前瞻性的目标成本及科学的动态成本管理，真正做到预见未来、控制成本。

4、政府补贴。近年来，国家相继出台了不少了支持养老服务发展的产业政策，这其中就包括政府对企业开展养老服务的政府补贴，如养老机构建设补贴、开办补贴、运营补贴及配套医疗机构补贴等。对于这些补贴，财务测算模型中需考虑。

以北京为例，对于新建、扩建具有养护功能的非营利性养老机构，市区两级政府累计可给予5万元/床的建设补贴；按照接受老人身体情况，给予300元/人/月（自理老人）或者500元/人/月（不能自理老人）的运营补助。这些补贴对项目投资、运营的现金流均有影响，甚至影响整个项目财务决策。

同时，获取政府补贴，一方面能够降低机构前期投入及运营压力。另一方面，在一定程度上也是获得了政府的认可和支持，有利于项目发展。