10月20日，永椿滋恩养老CEO张滨受邀出席优铺商学院第5届商旅文地产复盘实战峰会。张滨也是中经联盟常务理事，专注养老产业已经20余年，在养老资产方面有着丰富的经验。峰会上，张滨从养老产业、康养小镇、养老机构、社区养老、居家养老在建设与运营中的敏感问题进行解析。
以下是张滨分享全文：
各位领导，各位朋友下午好，我是做养老的张滨。前面几位领导讲的都非常好，产业也很成熟。养老这个行业大家都知道，是新型行业，属于新经济。但是中国的养老产品太新了，它的内在逻辑是什么，他将来的趋势，他的盈利能力到底能到什么程度？很多朋友不是很清楚。
我今天的任务就是把这个行业的真实情况给大家逐一做介绍，让大家知道养老产业目前处于什么样的情况。很多房地产界的都想投身到这个行业当中，知道他将是一个长远的行业。但是从什么地方切入？不同的城市规模怎么开展业务？我争取把这些内容讲清楚。
我差不多是中国第一批做养老地产的。2002年，我做了第一个养老集团项目，曾被媒体并选为10大养老地产项目之一。一路走来，我投入地产、养老地产、养老行业当中，并积极进行思考和观察。今天我在这儿做一个汇报，不敢保证有多么的专业，但这是我十多年来观察思考沉淀下来的东西。
我今天从以下五个方面进行分析：
一、养老产业的现状及趋势性判断
二、目前阶段养老产业核心业务的特点
三、不同级别城市如何开展养老业务
四、养老地产的有关核心问题
五、开发康养小镇应注意的实操要点
因为在座的各位都是地产方面的专家，房产经济的专家，在这个领域上有纠结，我们这里的开发商，可能对这方面比较感兴趣。
第一个养老产业现状及趋势性判断：
可能你们都不知道，法国在1865年就进入到老龄化社会了。高度老龄化社会是指老龄人口超过10%叫老龄化人口。法国用了85年的时间，从7%到10%，而德国用了60年，韩国用了45年。中国用25年，从7%到10%。
老龄化进程这么快，老龄人口占比这么高，会出现什么样子社会现象？在座的都是有劳动能力，创造价值的，能够照顾别人正常的青少年。而你面对的是儿童，老年人，残疾人，每3个人就要照顾一个需要照顾的人，人口比为3：1。再过25年或者30年左右，中国的老年人口达到4：1。养老行业最大的特点是以他所覆盖的子行业，35个到40个左右因老行业能够拉动30多个子行业来。另外，它是解决大规模就业的行业。将来养老发展空间，已经的得到确认，再过50年，这个巨大的产业，将会有巨大的商业机会。
现在中国创造力非常强，养老产业刚刚开始兴起的时候，我认为这个行业发展可能不会很快。但在2002年的时候，我做了第一个养老项目，30万平方米。
现在，中国养老行业发展非常迅速，不管是养老地产还是养老机构社区，盈利模式也非常清晰，包括利润率投资汇报都有相对稳定的数据。产业的成熟度，也已经超过了预期，各路资本不再试水，产业投入目标明确。养老产业行业商业模式、盈利能力已经清晰；
第二个是目前阶段养老行业的核心业务特点：
我们每个行业都是有特点的。养老行业老店互利，医疗健康管理，老店残疾人，老天职能化，包括养老培训这些都是养老产业。养老产业内容包括医护、建筑、培训、器械、智能、餐饮等；
核心业务：养老社区、机构养老、社区养老、居家养老。
目前阶段养老产业核心业务的特点：1、养老社区建设，尤其是中高端的养老机构尚有较好的持续性、盈利前景且可以形成较好的资产回报；2、稳定的现金流、持续性、利润率6-10%、投资收益率在8%左右；3、低回报、长周期的特点不同于房地产快速周转的特征，尤其是前期投资周期长，回报慢的特点。
在养老的核心业务里面，社区养老和居家因老是盈利能力最弱，目前最不稳定，因为没有照顾企业利益的那一部分。社区养老就是一个片区里面，你住两层小楼，设20—30个床位，你给他提供日间的照料，护理餐饮，亮点活动中心。但是中国老年人口对社区养老、居家养老的观念与其他国家存有差异性，目前阶段的盈利还是处于一个窘迫期。
三、不同级别城市的养老业务如何开展：
一个城市能否开展养老业务及如何开展，城镇化率不断提升为养老产业发展奠定坚实基础；
级别城市不断增加，城市集群效应促进养老产业发展；
养老群体计算法则：人口基数X55%城镇人口X老龄人口X90/7/3
价格中枢：退休金标准
第四个养老核心业务轻重资产的选择。
养老行业有重资产和轻资产的选择。这个在土地的分类里面都有明确的分类，你拿的地，规划，建设，装修配套包括销售，做品牌，或者是全部使用权的出售，这都是你的盈利模式。房地产开发没有特别大的区别，无非是你不能做分产权，你只能想使用一下。这是重资产开发模型，轻资产模式。
养老行业为什么发展这么快，成熟度这么快？他就是一个现地服务业，没有什么核心的技术内容，互联网包括优铺网我不懂，但是它里面还是有一些核心技术的。养老产业的老店互利，医疗健康管理，实际上已经存在上百年了。这个养老机构服务老人，别人都学不来，不存在这种技术。日本养老的核心技术就是细致入位，有很多的细节，进养老机构一定要换它的鞋，当你从他机构出来的时候，鞋子都给你摆好了。中国的员工做不了这些，没有什么其他的医疗护理是中国人不会的，美国已经把医疗互利医疗管理标准化非常清晰了，掌握的规则都会。所以我跟大家说轻重资产模式的选择，你的资本量，你的人才资金聚集的能力，不是像大型的开发集团那么雄厚的话，轻资产的模式比较好。
五、开发康养小镇应注意的实操要点：
建筑功能设置的要点地康养小镇里面有医疗服务中心，健康管理中心以及服务中心来支撑。养老的建筑群根据老人自立能力组成不同的建筑群，这个建筑群结构不用太复杂，体积体谅不用太大，但是一定要根据护理能力的特点。
自立能力的特点分区，不分区的话在管理运营特点服务上面会遇到很多麻烦，另外还要有一些母婴的合乎追新，国际上有一个新的理念，养老机构，因老中心要配或者近邻儿童中心，让儿童追新和养老中心在日常的活动当中有所互动，都是有非常好的生活内容，包括精神寄托，情感寄托上都有很或的着力点，这个还是有很好的意图。
目前，老年护理培训是一个巨大的缺口，一线城市好的养老机构也找不到好的管理者和好的技术从业人员。这些都是我们要努力的方向。
