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未来10年,留着现金“养老”,还是“囤房”等升值?只有一个选择

2021/11/8 9:35:08    来源:互联网    作者:第六村康养摘录    点击数:33
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有朋友跟我说,明明自己所在的城市二手房难卖,名下的房子挂出去了两个月,也没几个买家上门来看房,据他了解,他所在的华中某三线城市,最近三个月降了降价千把块,房价指数却连续保持“微涨”的状态。

还有朋友在抱怨,从公布的指标来看,所在城市均价一直很平稳,但是,平日里感受到的,却是房子不愁卖,地王频出的火热现象。

看来,位置不同,观察的角度也不相同,同样一份数据,不可能做到人人都认同。

笔者认为,这恰恰是楼市进入“纠结期”的重要特征,放在几年以前,在房价“普涨普跌”的时期,几乎所有人的感受都是一致的,正是因为2019年房地产行情变得日益复杂,有的城市依然“热情似火”,有的城市却“冰冷如冬”,才让人们有了“矛盾”的感觉。

正因如此,房子作为过去十多年国人最钟爱的“投机品”,地位正悄然发生着变化。

数据显示,2019年1-2月、1-3月、1-4月,商品房销售面积分别同比下降了3.6%、0.9%及0.3%。1-5月、1-6月及1-7月,商品房销售面积的同比降幅则分别达1·6%、1.8%及1.3%,而2018年全年则为增长1.3%。

看得出来,房子确实“一天比一天”更难卖了,在趋势改变之前,一个典型的问题是:未来十年,假如手里有积蓄,该留着现金“养老”,还是“囤房”等升值?

我们不妨从以下三个角度展开分析。

首先,货币增速的变化。

先看一组数据,在2007年,广义货币总量只有40万亿,而2018年,这个数字达到167万亿,翻了4倍。其实还不止,因为没有算影子银行。

十年以前的银行理财规模只有5000亿,十年以后翻了60倍,达到30万亿,因此,再加上影子银行以后,真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿,平均每年增速17%。

所以,过去这些年以来,由于货币每年增长15%-20%,大家默认每年对内购买力减值了15-20%。

虽然货币可以印出来,但房子是印不出来的,尤其是在一二线城市,土地就那么多,这意味着,我们可以把15-20%的货币增速,看作是买房的潜在收益增速。

也就是说,只要货币能维持15%-20%的增速,那么“囤房”等升值似乎是个不错的选择。

但是,从近两年的数据可以看出,银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。从商业银行总资产来看,2018年同比增速仅为6.8%,创下有史以来的最低增幅,不到过去10年增速均值的零头。

显然,未来货币增速很难与过去10年相比,这也意味着,在货币“低增速时代”,投资囤房还不如留着现金“养老”。

第二,居民财富配置的变化。

据估算,截至2018年末,我国居民的总资产规模达465万亿元,大部分配置在实物资产(房地产)中。

具体而言,居民财富中的房地产规模约占总资产的70%,而金融资产规模约占30%。在金融资产中,存款占据半壁江山,保险和银行理财分别占14%与13%,其他类型资产规模占比偏低,权益类规模约占6.3%、仅占总资产的1.9%。

这是什么概念呢?目前绝大部分人,依然把买房当成最重要的投资渠道,每个家庭把7成的财富都押注在了房产上面。这是过去十多年绝大部分人的选择:囤房。

但是,这样的情况迟早会发生变化。

参考国际上的经验,以金融资产为例,韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%,未来十年,我国居民财富配置也势必会有所调整。

此外,人口红利见顶,自2013年开始,劳动力人口便从10.06亿的巅峰持续下降,专家预计未来10年会减少3000万以上,受此影响,住房刚需的下滑也将成为必然。

况且,最新数据显示,目前城镇人均居住面积已经达到了39平米,房子以前作为居民财富的主要配置,是因为其“稀缺”的属性,未来住房不再是“稀罕物”,自然没多少人会感兴趣“囤房”,更别提等升值了。

第三,城市群的分化和演变。

澎湃新闻此前报道称,2018年人口净流入量排名前三的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人),均为南方地区。

换言之,粤浙皖三个省份,去年流入了超过150万的人口,仅一个广东,就足以令其他地区汗颜。与之对应的,是北方人口大省的无奈,山东、河南分别净流出20万人和7万人,豫鲁两地流出近30万人。

这说明什么问题?人口流向,正在带动城市群逐步分化,而且速度变得越来越快。

在十年前,我国一二线大中城市人口占比只有17%,而截至去年末已经突破了20%;从人口增速来看,过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上,而全国其他地区的增速不到0.4%。

照这样的趋势发展下去,一线大都市的人口可能会受控制规模等因素停滞不前,但是,周边城市圈会享受到持续的“外溢”和“涌入”,比如长三角沪苏宁杭周边的地市,比如珠三角广深和莞佛周围的区域。

因此,下个十年,假如你所处的区域在人气极旺的城市圈内,适当买房等升值是可以考虑的,但是,对于几百个绝大部分的中西部城市而言,拿着现金“养老”、“消费”、“教育”,才是重中之重。

未来是否买房,我们不妨再参考专家的观点。

经济学家李迅雷在年初接受采访时曾明确指出,2019年房地产将进入减持的时间窗口。

一方面,2019年商品房销售面积将出现负增长,居民的杠杆率处于高位;另一方面,楼市今后最大的隐忧是:人口老龄化背景下城镇化进程的放缓,大部分三、四线城市都呈现人口净流出,所以,尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

事实上,对大部分人来说,手中积蓄有限,无论是现金“养老”还是“囤房”等升值,未来十年,只能有一个选择,不可能两者兼顾,关键看是否适合自己。

比如,有的家庭本身的养老就不成问题,所处城市人口源源不断,手中资金尚有余力,在仅有一套自住房的情况下,不管为儿女置办婚房,还是为自己留条后路,买套房无可厚非。

但是,假如你是本来就背负着房贷、车贷、借款、上有老下有小的“中年男人”,留着现金,用于比换套钢筋水泥的房子更重要。

人之渺小,只有在经历重压的时候才能感觉的到,房子只能给人以“虚荣感”,却无法给家庭以“安全感”。

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未来10年,留着现金“养老”,还是“囤房”等升值?只有一个选择
 
 
 
 
 
 
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