开发商瞄准养老大市场，高端公寓起步价已过万

22日，在“2021中国养老与康养产业发展高峰论坛”上，越秀地产旗下的越秀康养签约收购朗高集团，将布局范围开拓至长三角地区。

2021年2月初，银城国际控股亦收购了南京一家健康产业公司部分股权；2020年11月，旭辉也在苏州落地了其首个康养社区，成为养老领域的“新兵”。更早之前，万科、保利、远洋、绿城等企业则已在养老与康养领域探索多年。

随着老龄化社会的加速到来，养老健康产业的崛起，以及自身转型的需求，房地产开发企业成为养老产业的重要参与者。

上述高峰论坛上发布的《2021中国养老与康养产业发展报告》（以下简称“《报告》”）显示，主板上市的公司中，目前涉及养老产业有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

尽管“蓝海”就在眼前，不少开发商也在积极探索，但目前来看，盈利难的现状短期内难以解决。《报告》披露，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。

涌入赛道

2013年被认为是“养老元年”。这年9月，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号）》提出，2020年要全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

此后的6年里，养老政策的发布迎来高峰期。有统计显示，这段时期仅中央级的养老文件就有130余个，包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面，填补了过去的空白。

社会办医、办养老相关政策频频发布的背后是老龄化带来的刚性需求。截至2017年底，中国80岁及以上人口达2600万人，占全国总人口的2%，预计2050年，该比例将暴增至8%。同时，2020年独居和空巢老人约有1.18亿人，出现老无所依现象。

与此相对的市场规模也是同样庞大。越秀康养战略投资中心提供的数据显示，据测算，“十四五”末中国康养市场容量将超10万亿，其中，养老公寓（含康养小镇及旅居）市场容量为4.4万亿、养老服务1.9万亿、养老机构5千亿。

在这过程中，有不少房地产开发商瞄准养老领域进行布局，并已取得了初步成果。

万科是较早开启行动的企业之一。2009年万科便开始研究养老业务，2011年杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚。截至2020年3月，万科的养老业务布局了包括北京、上海、成都、杭州等在内的13个城市，共有各类养老及康复医院项目资源53个，总床位约7800个。

2012年，保利发展在北京落地首个以“医养结合”为服务特色的养老机构“和熹会”，开启健康产业布局。此后，保利发展分别在北京、上海、成都、广州地区先后运营多家高端养老机构，完成了京津冀、长三角、珠三角及川渝区等四大片区的布局。

远洋集团旗下的远洋养老也于2012年成立，同年创立了“椿萱茂”养老服务品牌。公开信息显示，成立9年以来，椿萱茂已在全国10多个城市落地，拥有逾30个连锁机构、超15000张床位、8余个长者社区、20多个老年公寓、2个护理院。

越秀地产也从2012年起开展了对行业进行系统研究、进行全国实地调研；2017年，养老产业公司设立，并购了深圳银幸公司；2019年便开启了社区、居家养老服务试点，落地首张家庭养老床位，并加快了与阿里巴巴推动智慧养老服务的合作。

行业“新生”旭辉于2020年11月在苏州落地了其首个康养社区。旭辉董事局主席林中在3月份的业绩会上透露，“旭辉去年就在布局养老产业，在苏州有一个项目，北京有两个，即将在上海还会有三个。”

有统计数据显示，2015年初，介入养老产业的上市公司仅8-9家；到现在，在主板上市的公司中，涉及养老产业有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

随着市场热情的升温，不少企业也踏上了并购重组的捷径。2017年，碧桂园收购了九华山庄100%股权；融创也在2017年将藏马山养老养生特色小镇项目收入囊中；2019年，保利、华润置地皆在养老业务上推进了收购动作。

近期，越秀康养通过收购朗高养老，迅速打开了在长三角的布局，并由此形成“3省6市8千床”的规模格局，落子广州、佛山、无锡、镇江、湖州、台州等城市，共有20个项目近8000床，可运营床位5000张。未来，“致力于在十四五末成为‘大湾区第一、全国领先’的康养产业集团。”越秀地产在年报中披露。

定位高端

经过十余年的摸索，开发商介入养老产业的模式逐步明晰，通常会将养老机构、CCRC、社区嵌入机构、居家服务等综合养老服务构建为其主要模式。不过，开发商在布局养老产业时，其产品线多聚焦于高端。

“通常普惠型的养老服务，其背后是政府补贴，每个月费用较少，这个是满足基础需求的。”有熟悉养老地产的行业分析师向记者表示，“真正有市场化的空间是高端市场，养老业务需要对应的服务、设施的投入，不做高端产品，意味着可能达不到对应的投资回报率，所以大部分开发商做的都是万元以上的高端产品线。”

日前，第一财经记者实地探访了万科位于上海浦东新区的养老项目。据滨江澜悦长者公寓的销售人员介绍，长者公寓项目包含两栋、共83套公寓，正式开放的仅其中一栋、共43套公寓，目前仍有4套公寓可供选择。房间的户型皆为一室一厅，公寓面积约60平方米，最多可由两位老人居住。

“根据楼层、朝向等的不同，需要缴纳65万-205万不等的押金，这是9号楼的价格，”上述销售人员介绍，“全线江景房的10号楼，押金将在250万左右。”该部分押金需一次性缴纳，至少居住三年；此外，每月还需缴纳管理费、服务费，单人为每月8000元，双人为每月13000元，按年缴纳；餐费则根据每餐实际情况而定。以此粗略计算，不计餐费的情况下，单人入住价格最低的一套公寓房，需要一次性缴纳74.6万元。

与滨江澜悦相距不远的滨江望年荟则为照护机构，主要面向半护理、全护理及轻中度失智长者。据工作人员介绍，该项目内共有79个床位，入住率在92%左右。该项目整体收费标准低于上述长者公寓，以朝南的双人间为例，包括床位费、护理费、餐费等在内的各项费用需每人每月8250元-13800元，套房的价格则在24000元-29100元；朝北的房间则价格稍低。

远洋旗下的椿萱茂·虹湾长者社区与滨江澜悦长者公寓相似。客服人员表示，项目包括一居室、一室一厅两种公寓户型，其中一居室面积在28-42平方米，一室一厅的平均面积在60平方米。

上述客服向记者介绍，“您需要买断房间的使用权，然后可以拥有永久使用权，可以继承，也可以转让，”以一居室为例，买断费用大约在108万元-178万元；此外，每人还需按月缴纳3200元的基础服务费、3000元的餐费。

总体来看，开发商打造的养老机构价格普遍偏高，与当下的老年群体消费能力和消费观仍存在较大错位。因此，尽管定位高端、定价高昂，目前来看，真正通过养老业务实现高效盈利的企业并不多。

《报告》披露，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。值得一提的是，构成前述报告样本的企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

对于存在盈利瓶颈的原因，《报告》指出，一则是投入成本较高，如配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本等方面的投入远高于普通住宅；二则养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。这导致盈利模式不清晰，尤其是与房地产高利润快周转有一定差距。

人口学家、北京大学人口所教授乔晓春此前的一项调查研究也显示，在北京市460所养老机构中，实现盈余的养老机构只占4%，基本持平的占32.8%，稍有亏损的占32.6%，严重亏损的占30.7%。总体盈利情况并不乐观。

万科集团董事长郁亮在2018年12月的一场媒体交流会上也曾坦言，万科的养老产业在摸索中，还未看到任何盈利模式。

越秀地产养老业务相关负责人也在日前的论坛中透露，布局养老不看当下收益，可能需要再熬几年，但等到60后到80后这一批人步入老年之后，他们的观念和支付能力，将足以支撑养老市场的爆发。